性能を追求した不動産投資

サラリーマンの場合は天引きされた所得税が戻って来ますが、自営業者の場合は納める所得税が減額されることになります。
ちなみにサラリーマンが確定申告しなければならないのは最初の一年めだけ。二年め以降は会社の年末調整のときに住宅ローン残高証明書などの必要書類を提出すれば、確定申告しなくても還付を受けることができます。
夫婦で家を共有する形にすることを「共有名義」といいます。「名義」というのは登記簿の所有者の欄にその人の名前を記載すること。

夫婦に限らず、親子や他人同士で共有名義にすることも可能です。名義の比率はその人の出資額に応じて分ける（これを「按分する」といいます）のが原則です。
頭金と住宅ローンを名義人それぞれがいくらずつ負担したかによって按分するのです。たとえば図のように、夫が頭金を七○○万円出して住宅ローンを二三○○万円組み、妻が頭金を五○○万円出して住宅ローンを五○○万円組んだ場合、夫と妻の出資比率は三対一になります。
したがって名義の按分は夫が四分の三、妻が四分の一にすればよいわけです。なお、家の名義は土地と建物に分かれますが、通常はどちらも同じ按分にします。
前にも述べましたが、家を買うときに親から援助してもらう場合に三○○万円までは贈与税がかからないという特例があります。夫の親からの贈与分は夫の名義に、妻の親からの分は妻の名義にして共有名義にすれば、夫婦それぞれがこの特例を利用できるのです。
逆に妻の親から援助があったにもかかわらず夫だけの単独名義にしてしまうと、妻の親から夫への贈与と見なされてしまいます。また、共有名義にしたからといって同居しなければならないわけではありません。
親からの援助が三○○万円を超えていても、親との共有名義にしてしまえば贈与税はかからないのです。夫婦それぞれが住宅ローンを借りて名義も按分すれば、二人とも住宅ローン控除を利用できます。
同じ残高なら一人で受けるより二人で受けたほうが控除額が大きくなるのです。公庫や一部の都銀などでは共働き夫婦の連帯債務が認められるので、夫が申し込んだローンでも、連帯債務者である妻もローン控除が受けられます。
このほか、買った家を将来売ったときに利益が出ても、共有名義なら「三○○○万円までの利益（譲渡益）は課税されない」という三○○○万円特別控除を夫婦で利用できます。つまり、合計六○○○万円まで課税されないわけです。
このようにメリットの多い共有名義ですが、注意すべき点もあります。まず専業主婦の「ヘソクリ」ですが、これは元をただせば夫の収入から出ているものなので夫の名義にしなければなりません。

また、専業主婦が借りた国民年金分の融資も、返済するのは夫なので夫の名義にする必要があります。「管理に関心がないから管理組合には入らないワ」というわけにはいきません。
管理組合は日常の管理を管理会社に委託するだけでなく、自らも総会を開いたり、住民同士のルールである管理規約を改正したり、管理にまつわるトラブルを解決したりと、結構忙しく活動します。この活動のための費用が管理費で、管理会社へ支払うお金はその一部にすぎません。
住民の暮らしを守るために、管理組合の役割はとても重要です。とはいえ、マンションに住む全員が管理組合の活動に追われるわけではありません。
実哨際の活動は理事会が行ない、その他の住民は年に何回か開かれる総会に出て意見を述べる程度です。てでも、マンションを買った以上、誰でも理事会に彫参加する可能性はあります。
理事会の役員を輪番制章にしているケースもあるようです。マンション管理雛は自分の財産を管理することでもあるので、日頃から管理に関心をもつことが大切でしょう。
マンションを買うと、管理費を毎月支払うことになります。では管理費とはなんでしょうか。

「管理会社に払うお金じゃないの？」と考えたあなた、結構的を射ていますが、正解ではありません。マンションには入口（エントランス）や廊下、エレベーターなど居住者が共同で使う「共用部分」があり、その部分を維持管理していく必要があります。
実際の清掃や点検などは管理人さんや管理会社が行ないますが、じつは居住者から委託を受けているだけ。共用部分の管理は本来、居住者（マンションの所有者）が加入する管理組合に責任があるのです。
管理組合は居住者全員で構成されます。マンションの管理組合では、最低でも年に一回は総会を開きます。
総会とはその名のとおり、管理組合のメンバー全員、つまり賃借人を除くマンションの住民全員が集まる集会です。管理組合にとっては最高の決議機関にあたります。
総会では理事会役員を選出したり、理事会が提出する収支決算や収支予算を承認したりするほか、理事会の活動報告や事業計画などについて話し合います。通常の決議であれば組合員の過半数の賛成で決議できますが、管理規約を変更したり共用部分を変更したり（テニスコートを駐車場にするなど）といった重要な決議には、四分の三以上の賛成が必要です。
さらに最も重要といえる建て替え決議については五分の四以上の賛成が必要と決められています。総会は住民同士の交流を深める場でもあります。
暮らしやすい環境と大切な財産を維持するためにも、積極的に参加したいものです。マンションの管理は本来、管理組合や理事会が責任を負うべきものです。
かといって、仕事や家事に追われる住民が、廊下の清掃やエレベーターの点検までこなすのは無理。そこで日常の管理業務は管理会社に委託するケースがほとんどです。
ところで、管理会社は誰が選ぶのでしょうか。新築マンションでも買った時点でたいてい管理会社が決まっているのは、マンションを分譲するデベロッパーがあらかじめ子会社や取引きのある管理会社を選定しておくからです。

住民がとくに手配をしなくても、管理人さんは決まった日時に来てくれます。管理会社は共用部分の管理を委託されている会社です。
管理会社から派遣されてくる管理人さんも同じ。たとえば「水道管が壊れて水漏れがする」となるとその住戸だけの問題ではないので、管理人さんや管理会社に緊急に連絡しなければなりません。
しかし、「壁紙がはがれた」とか「ＬＤＫのドアの建て付けが悪い」といった専有部分の問題は、本来の管理業務には含まれません。とはいえ、管理会社のほとんどがデベロッパーの子会社なので、そうした専有部分のクレームまで管理会社や管理人さんが窓口となる場合も少なくないようです。
新築マンションでも入居時には管理会社が決まっていますが、ずっとその管理会社に管理を頼まなければならないわけでもありません。「管理人が怠けて仕事をしない」のであれば人を替えてもらえば済みますが、「管理会社の対応が悪い」という場合は管理会社そのものを変えるしかないでしょう。
管理組合には管理会社を選択する権利もあるのです。せっかく手に入れたマイホームですから、なるべく長持ちさせたいものです。
そのためには日頃からの手入れが大切。将来売ることになっても、維持管理の行き届いた住宅のほうが高く売りやすくなります。
ここではマンションの維持管理に必要なことについて、一覧表にまとめてみました。マンションの場合、所有者が個人の責任で維持管理すべきなのは専有部分です。

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